Hai un immobile che affitti — o che vorresti affittare — su Airbnb o Booking? Allora il CIN ti riguarda da vicino. Dal 2025 il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio per ogni locazione turistica e ogni struttura ricettiva in Italia, e nel 2026 non è più una novità: senza CIN il tuo annuncio rischia di sparire dalle piattaforme, con sanzioni che possono arrivare a migliaia di euro. La buona notizia è che ottenerlo è più semplice di quanto sembri. In questa guida ti spieghiamo cos’è, chi deve richiederlo, come fare passo per passo e cosa cambia a Roma.
Cos’è il CIN (Codice Identificativo Nazionale)
Il CIN è un codice alfanumerico univoco assegnato a ogni alloggio destinato agli affitti brevi e a ogni struttura ricettiva, tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo. Introdotto dal Decreto Legge 145/2023 (art. 13-ter), il CIN identifica e traccia gli immobili turistici, contrasta l’abusivismo e unifica a livello nazionale i vecchi codici regionali (CIR), che variavano da regione a regione: dove prima serviva un Codice Identificativo Regionale, oggi il riferimento è il CIN. In pratica, è la “targa” nazionale del tuo immobile turistico.
Da quando è obbligatorio il CIN
L’obbligo nasce dalla normativa nazionale sugli affitti brevi ed è diventato operativo con l’avvio della banca dati nazionale. Le piattaforme hanno progressivamente reso il codice indispensabile per pubblicare gli annunci. Nel 2026 la fase transitoria è conclusa: chi affitta senza CIN è a tutti gli effetti fuori regola. Se non l’hai ancora richiesto, è il momento di farlo.
Chi deve richiedere il CIN
Qui molti si sbagliano: il CIN non è solo per chi fa impresa. La platea è molto più ampia. Devono richiederlo:
- Chi affitta locazioni turistiche, anche un solo appartamento e anche in forma non imprenditoriale
- I gestori di affittacamere, case e appartamenti per vacanze (CAV), guest house e B&B
- Le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere
- Chi gestisce immobili per conto terzi, come i property manager
In sostanza: se il tuo immobile finisce su Airbnb, Booking o un portale turistico, ti serve il CIN. Non conta se lo fai a tempo pieno o solo qualche settimana l’anno.
Come richiedere il CIN: i passaggi
La richiesta si fa online, in autonomia, sul portale della BDSR del Ministero del Turismo. In sintesi:
- Accedi al portale BDSR con SPID o CIE
- Inserisci i dati del titolare e i dati catastali dell’immobile
- Dichiara la tipologia (locazione turistica o struttura ricettiva) e i requisiti richiesti
- Il sistema genera il CIN, da riportare in ogni annuncio e da esporre se hai una struttura ricettiva
La procedura è gratuita. Attenzione però ai requisiti di sicurezza previsti dalla legge: per gli immobili in locazione turistica sono richiesti, ad esempio, estintori e rilevatori di gas e monossido di carbonio. Un errore nei dati o requisiti non in regola possono invalidare il codice.
CIN e piattaforme: Airbnb, Booking e gli altri
Airbnb, Booking e i principali portali hanno integrato il campo CIN e ne richiedono l’inserimento per pubblicare o mantenere attivo l’annuncio. In assenza del codice, l’inserzione viene sospesa: significa perdere visibilità e prenotazioni proprio nei periodi di picco. Inserire il CIN corretto in ogni annuncio è quindi il primo passo per non fermare gli incassi.
CIN a Roma: cosa cambia
A Roma il CIN si aggiunge ad adempimenti già in vigore. Oltre al codice, ricorda: le comunicazioni degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dal check-in, il versamento della tassa di soggiorno al Comune di Roma e — per le strutture ricettive — la SCIA e le comunicazioni ISTAT previste dalla normativa della Regione Lazio. In una delle città più turistiche d’Europa i controlli sono frequenti: mettersi in regola non è un’opzione.
Sanzioni: cosa rischi senza CIN
Le sanzioni sono operative dal 2 gennaio 2025 e non sono simboliche: da 500 a 5.000 euro per la mancata indicazione del CIN negli annunci, e da 800 a 8.000 euro per chi affitta senza aver ottenuto il codice, oltre alla rimozione dell’annuncio dalle piattaforme. Tradotto: senza CIN l’annuncio sparisce, gli incassi si fermano e resta il rischio di multe. Un adempimento da poche ore che evita problemi ben più costosi.
CIN, SCIA e adempimenti: come non perdersi
Il CIN è solo la punta dell’iceberg. Chi fa impresa ricettiva — affittacamere, CAV, guest house — deve tenere insieme SCIA, requisiti di sicurezza, comunicazioni alla Questura e all’ISTAT, tassa di soggiorno e fiscalità. Ogni immobile in più moltiplica le scadenze: gestite male, si trasformano in tempo perso e margini che si assottigliano.
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CIN e fiscalità: cosa sapere sulla cedolare secca
Il CIN è un adempimento identificativo e non modifica di per sé le tasse, ma va inquadrato nel regime fiscale corretto. Sulle locazioni brevi si può applicare la cedolare secca: l’aliquota è 21% sulla prima unità immobiliare (a scelta del contribuente) e 26% sulla seconda (Legge di Bilancio 2026, L. 199/2025). Sempre dal 2026, destinare agli affitti brevi più di due appartamenti fa presumere l’attività come imprenditoriale, con partita IVA e obblighi da impresa. Le piattaforme come Airbnb e Booking operano anche una ritenuta a titolo di acconto. Le regole cambiano spesso: verifica sempre la tua posizione con un commercialista e sulla fonte ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.
Domande frequenti sul CIN
Serve il CIN anche per la locazione turistica occasionale?
Sì. Il CIN è obbligatorio per tutte le unità destinate a locazione per finalità turistiche e per le strutture ricettive, comprese le locazioni turistiche gestite da privati. Va richiesto ed esposto anche se affitti un solo appartamento.
Quanto costa ottenere il CIN?
La richiesta tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo è gratuita. Eventuali costi riguardano solo l’assistenza professionale o gli adempimenti collegati, come SCIA e requisiti di sicurezza.
Dove va esposto il CIN?
Il CIN va indicato in ogni annuncio online (Airbnb, Booking, sito proprio) e, per le strutture ricettive, esposto anche all’esterno dell’immobile. L’assenza del codice negli annunci comporta sanzioni.
Cosa si rischia senza CIN?
Le sanzioni per l’assenza del CIN vanno da alcune centinaia fino a migliaia di euro, con la rimozione dell’annuncio dalle piattaforme. È un adempimento da non rimandare.
CIN e SCIA sono la stessa cosa?
No. Il CIN è il codice identificativo nazionale dell’alloggio; la SCIA è la segnalazione di avvio di un’attività ricettiva imprenditoriale, come CAV e affittacamere. Una struttura ricettiva ha bisogno di entrambi.
Quanto tempo serve per avere il CIN?
Se i dati catastali e i requisiti sono in ordine, il codice viene generato dal portale BDSR in tempi rapidi. I ritardi nascono quasi sempre da dati incompleti o da requisiti di sicurezza non ancora soddisfatti.
Il CIN vale anche per Airbnb e Booking?
Sì. Le principali piattaforme richiedono l’inserimento del CIN per pubblicare o mantenere online l’annuncio. Senza codice, l’inserzione viene sospesa o rimossa.
