Due affittacamere a Roma, in zona Esquilino: 12 camere in tutto, in una delle aree più turistiche della città. Nel dettaglio si tratta di due strutture ricettive distinte, ciascuna con la propria SCIA, come prevede la normativa della Regione Lazio, che fissa un massimo di sei camere per affittacamere. Aperte da quasi vent’anni dagli stessi proprietari, punteggio Booking basso, servizi fermi: macchinetta del caffè in camera, bollitore per il tè, nessuna accoglienza continuativa.
Il 10 aprile abbiamo preso in gestione questa struttura. Qui raccontiamo cosa abbiamo cambiato nelle prime settimane e mostriamo i numeri reali dei primi due mesi. Senza promettere nulla: è un caso concreto, non un rendimento garantito.
IN SINTESI
- A Roma un’affittacamere ben gestita in zona turistica può rendere più di un appartamento singolo, a parità di lavoro gestionale.
- Caso reale: 12 camere all’Esquilino, rilevate il 10 aprile → circa 26.000€ di fatturato ad aprile (in tre settimane) e circa 57.000€ a maggio.
- Per chi possiede un immobile grande o frazionabile in centro, la formula guest house è un’alternativa concreta all’affitto breve del singolo appartamento — se gestita da professionisti.
- Vuoi una prima stima sul tuo immobile? Prova il simulatore di rendimento.
Il punto di partenza: una struttura ferma da vent’anni
Chi gestiva le due affittacamere prima di noi non stava sbagliando tutto: semplicemente lavorava come vent’anni fa. Le camere c’erano, la posizione era ottima, ma il punteggio su Booking era basso e l’esperienza dell’ospite era rimasta indietro.
“Una struttura simile, con 12 camere, faceva al massimo 40-45.000 euro: siamo rimasti sorpresi anche noi dal risultato. Non abbiamo toccato le mura — abbiamo rialzato il punteggio su Booking, curato i servizi in camera e messo un’accoglienza attiva 24 ore su 24. È lì che si fa la differenza.”— Daniele Gaeta, co-fondatore ReRent Group · dall’intervista con Marco Billiani, maggio 2024
In concreto: accoglienza non continuativa, dotazioni di camera pensate per “arrangiarsi”, poche recensioni recenti e tariffe che non seguivano il mercato. Tutto questo, in una delle zone più richieste di Roma, significa lasciare valore sul tavolo ogni singola notte.
La materia prima, però, era buona. Ed è esattamente il tipo di struttura che spesso viene sottovalutata: non un appartamento da mettere su un portale, ma un piccolo complesso ricettivo con un potenziale che nessuno stava sfruttando.
Cosa abbiamo cambiato in poche settimane
Non abbiamo stravolto la struttura: abbiamo rimesso a posto le cose che contano. In ordine di priorità:
- Posizionamento: foto, descrizioni e prezzi allineati alla domanda reale della zona, aggiornati settimana per settimana.
- Servizio: accoglienza continuativa (h24) e standard uniformi di pulizia e biancheria su tutte le 12 camere.
- Canali: gestione centralizzata degli annunci su Booking, dove la struttura aveva già un account avviato, invece di tanti profili scollegati.
La scelta di dare priorità a Booking non è casuale: quando le camere si riempiono, un secondo canale aggiunge poco, e concentrare la domanda su un annuncio curato rende più che spargerla su dieci mediocri. L’obiettivo di fondo è semplice: far trovare all’ospite, che qui si aspetta un piccolo albergo, un piccolo albergo.
I numeri reali dei primi due mesi
Abbiamo aperto le prenotazioni il 10 aprile. Questi sono i numeri di fatturato della struttura (non la nostra commissione), arrotondati.
| Periodo | Camere | Fatturato struttura | Note |
|---|---|---|---|
| Aprile (dal 10, ~3 settimane) | 12 | ~26.000€ | Primo giorno: ~19.500€ di prenotazioni raccolte |
| Maggio (mese pieno) | 12 | ~57.000€ | Solo Booking, +~1.000€ da Airbnb |
Un dettaglio che dice molto: il primo giorno di apertura degli annunci abbiamo raccolto circa 19.500€ di prenotazioni, distribuite sulle settimane successive. Quando posizionamento e prezzo sono giusti, a Roma la domanda c’è.
Il salto da aprile a maggio non è solo stagionalità. Le prime settimane servono a costruire recensioni e punteggio: più sale la reputazione della struttura, più l’annuncio guadagna visibilità e può sostenere tariffe migliori. È un effetto che si somma mese dopo mese, e che un annuncio nuovo o trascurato non ha.
Per un metro di paragone: una struttura simile da 12 camere, nella stessa zona, arrivava al massimo a 40.000-45.000€. Stesse camere, stessa città: a fare la differenza è la gestione.
Perché un’affittacamere a Roma può rendere più di un appartamento
Qui sta il punto che interessa a chi possiede un immobile. Gestire bene un singolo appartamento in affitto breve richiede più o meno lo stesso lavoro che gestire una struttura con più camere: un annuncio curato, un calendario, prezzi dinamici, accoglienza e pulizie.
Detto in modo pratico: una struttura da 12 camere non vuol dire pubblicare 27 annunci, ma tenerne uno fatto bene. Lo stesso input lavora su dodici camere invece che su una stanza sola. È quello che tra noi chiamiamo il nostro “prato verde”: il terreno che gli altri trascurano perché sembra più complicato, e che invece rende di più.
Ma un appartamento ha un tetto: per quanto alzi il prezzo, il tasso di occupazione e il numero di notti restano quelli. Una struttura con 8, 12 o 15 camere moltiplica lo stesso lavoro su un volume molto più grande — e alza il margine, perché su un fatturato più alto puoi permetterti servizi migliori e persone dedicate.
È la ragione per cui, dopo essere cresciuti da poche unità a oltre novanta, abbiamo scelto di concentrarci su affittacamere e guest house invece di rincorrere cento appartamenti singoli a basso margine. Chi vuole il quadro completo lo trova nella nostra guida alla gestione degli affitti brevi a Roma.
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Esquilino: cento concorrenti intorno, eppure funziona
All’Esquilino, intorno alla struttura, ci sono circa cento strutture tra hotel e affittacamere. Sulla carta è concorrenza durissima. Nella pratica, il risultato di maggio racconta un’altra storia.
Roma è tra le città più visitate d’Italia: quando i visitatori sono molti e le strutture gestite davvero bene sono poche, la concorrenza pesa meno di quanto sembri. Non significa lavorare da soli — significa che, con un servizio serio e un posizionamento professionale, lo spazio per riempire le camere c’è anche in una zona satura.
C’è un motivo in più. In una zona così, chi prenota si aspetta lo standard di un albergo, non di una stanza improvvisata. Chi offre quello standard — pulizia, accoglienza, risposte rapide — si prende le prenotazioni; chi tratta la struttura come un guadagno facile resta indietro. La concorrenza vera non è il numero di strutture intorno, ma la qualità di come sono gestite.
Ad oggi, nel 2026 è ancora valido tutto ciò poiché a Roma, ci sono oltre 20.000 locazioni, mentre di Affittacamere e B&B ce ne saranno forse circa 3.000, il numero è differente proprio perché la gestione in ogni lato è diversa, così come la remunerazione nel medio/lungo termine.
Cosa serve davvero (non basta “aprire su Airbnb”)
Il racconto “metti la casa su Airbnb e guadagni” è comodo ma falso. Questo tipo di risultati richiede metodo e costanza: nel nostro primo anno abbiamo investito oltre 45.000€ tra ricerca degli immobili, allestimenti e sistemazioni, prima ancora di vedere i ritorni.
Serve anche pazienza. Gli affitti brevi sono un lavoro a medio-lungo termine, legato al mercato e al target, non un guadagno immediato. La differenza tra chi si ferma e chi cresce, spesso, è solo la perseveranza — e avere accanto qualcuno che gestisce la struttura come un’attività, non come un annuncio.
Dietro una struttura che funziona c’è anche una rete: squadre di pulizia affidabili, un tecnico raggiungibile, i fornitori giusti. Sembrano dettagli, ma quando hai dieci giorni per rendere operativa una struttura sono la differenza tra partire subito e restare fermi per settimane.
Se hai un immobile grande, o una casa che si può frazionare, in una zona centrale di Roma, la formula guest house può essere un’alternativa concreta all’affitto breve del singolo appartamento. Il confronto voce per voce lo trovi in appartamento o affittacamere: cosa rende di più a Roma.
Questo è un caso reale, con i suoi numeri: non è una promessa di rendimento, perché ogni immobile fa storia a sé. Ma mostra cosa può cambiare quando una struttura viene gestita bene, nella zona giusta, con il modello giusto.
Dall’intervista con Marco Billiani
Un estratto della conversazione con Marco Billiani (maggio 2024); risponde Daniele Gaeta, co-founder di ReRent Group.
Marco Billiani: Che risultati avete ottenuto in questo primo anno, e come siete arrivati a una struttura come quella dell’Esquilino?
Daniele Gaeta: Siamo partiti da quattro unità e oggi ne gestiamo oltre novanta. La svolta è stata capire che sulle gestioni dei singoli appartamenti il margine è basso: con lo stesso lavoro puoi gestire una struttura da dieci o dodici camere e moltiplicare il fatturato. È quello che chiamiamo il nostro “prato verde”.
Marco Billiani: E sulla struttura all’Esquilino, in concreto?
Daniele Gaeta: L’abbiamo presa ad aprile: due affittacamere, dodici camere, con un punteggio Booking basso e servizi fermi. Abbiamo rifatto il posizionamento, introdotto un’accoglienza continuativa e centralizzato i canali. Ad aprile abbiamo chiuso intorno ai 26.000 euro, a maggio a circa 57.000, solo con Booking. Stesse camere di prima: a fare la differenza è la gestione.
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Domande frequenti sulle affittacamere a Roma
Quanto rende un’affittacamere a Roma?
Dipende dalla zona, dal numero di camere e soprattutto dalla gestione. Un’affittacamere ben gestita a Roma rende in genere più di un appartamento singolo, perché lo stesso lavoro si distribuisce su più camere. Per una stima sul tuo immobile usa il simulatore di rendimento.
Un’affittacamere gestita bene con 6 camere può generare anche tra i 180.000€ ed i 240.000€ di fatturato LORDO annuo.
Conviene aprire un’affittacamere a Roma?
Sì, se la zona ha domanda turistica costante e la gestione è professionale. All’Esquilino, circondati da hotel, i risultati sono arrivati comunque: conta la qualità della gestione, non solo il numero di concorrenti intorno.
Affittacamere o appartamento: cosa rende di più a Roma?
A parità di lavoro gestionale, quasi sempre l’affittacamere: più camere significano più fatturato senza moltiplicare l’impegno. Puoi confrontare i due modelli sul tuo immobile con il simulatore.
Ad oggi, sia vedendo il mercato del 2025 che questo del 2026, conviene lavorare con appartamenti centrali, grandi con possibilità di avere tanti posti letto, dai 6 in su per avere un’ottima rendita.
Quanto costa affidare la gestione di un’affittacamere a Roma?
Di norma una percentuale sugli incassi: se non incassi tu, non incassiamo noi. La percentuale dipende dalla struttura e te la diciamo al primo incontro. Chiedi una valutazione gratuita.
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