Fare property management a Roma vuol dire una cosa concreta: prendere l’immobile di qualcuno e farlo rendere al massimo, togliendo ogni pensiero al proprietario. Tre anni fa gestivamo zero unità. Oggi ne gestiamo oltre 90, tra Roma e Venezia.
In mezzo c’è tutto quello che abbiamo imparato, e che oggi mettiamo al servizio di chi possiede un immobile e vuole farlo fruttare davvero: senza trasformarlo in un secondo lavoro, e senza rinunciare a sapere sempre come sta andando.
IN SINTESI
- Da 0 a oltre 90 unità in gestione in 3 anni, tra Roma e Venezia.
- La crescita è arrivata nel momento in cui siamo cambiati noi, con una visione chiara di ciò che volevamo fare. Abbiamo stravolto anche il nostro modello di business (affittacamere e guest house), imparando a scegliere le operazioni giuste, senza rincorrere i numeri.
- Oggi lo stesso metodo lo mettiamo al servizio dei proprietari: valutazione precisa e accurata, gestione completa chiavi in mano, zero pensieri.
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Da zero: la partenza (e l’idea sbagliata dei “cento immobili”)
All’inizio avevamo in testa un obiettivo semplice: tanti immobili. Arrivare a cento, magari. È l’idea che va per la maggiore quando si parla di affitti brevi: più appartamenti hai, più guadagni.
“All’Esquilino, davanti alla nostra struttura ci sono un centinaio tra hotel e affittacamere. Eppure il risultato lo abbiamo ottenuto lo stesso: a Roma la domanda supera l’offerta, e la concorrenza semplicemente non esiste se sai dare servizio e qualità in modo professionale.”— Daniele Gaeta, co-fondatore ReRent Group · dall’intervista con Marco Billiani, maggio 2024
Sul campo abbiamo capito che non funziona così. La gestione del singolo appartamento è, quasi sempre, un’attività a basso margine: tolte le spese, resta poco. Con tanti immobili a basso margine cresci nei numeri, non nella sostanza, inoltre l’attenzione che puoi dare a quei clienti investitori è differente rispetto a quando devi gestirne 50, 60 o anche 70. Il primo anno siamo passati da poche unità ad una ventina; ma il vero salto è arrivato quando abbiamo cambiato domanda: non “quanti”, ma “quali”.
Serve dirlo con onestà: nei primi mesi si investe e non si vedono ancora i ritorni. È la fase in cui molti mollano, quasi tutti.
Noi abbiamo tenuto la rotta, e i numeri hanno iniziato a muoversi proprio nel punto in cui gli altri si fermano.
La svolta: cambiare tipo di immobile
Il cambio di rotta è nato ragionando sul margine invece che sulla quantità. Lo stesso lavoro gestionale che serve per un appartamento, annuncio, calendario, prezzi, accoglienza, lo puoi applicare a una struttura con dieci o dodici camere, e moltiplichi il fatturato senza moltiplicare l’impegno, cambia la strategia ovviamente, non dobbiamo dividerci in dodici posti diversi.
Detto in modo pratico: gestire dodici camere non vuol dire pubblicare ventisette annunci, ma tenerne uno fatto bene. Lo stesso input lavora su più camere invece che su una stanza sola.
Con un margine più alto puoi permetterti servizi migliori, persone dedicate, standard più elevati, sia per gli ospiti sia per i proprietari che ci scelgono, recensioni migliori e tariffe più sostenute. È un circolo che l’appartamento singolo, con margini stretti, fatica a innescare.
Da lì la decisione: concentrarci su affittacamere e guest house, un tipo di struttura spesso trascurato ma con un potenziale molto più alto. È quello che tra noi chiamiamo il “prato verde”. Il caso più netto lo abbiamo raccontato nel nostro caso studio di 12 camere all’Esquilino: stesse camere, gestione diversa, e il fatturato è cambiato di parecchio.
Crescere è anche scegliere
C’è un aspetto di cui quasi nessuno parla e che ha pesato più di tutto: l’acquisizione. Cioè come trovi gli immobili e come convinci i proprietari ad affidarteli, e soprattutto quali operazioni prendere e quali lasciare.
Nello stesso periodo in cui crescevamo, abbiamo anche lasciato andare gli immobili che non funzionavano: proprietari poco allineati, situazioni a basso rendimento. Rinunciare a qualche numero per alzare la qualità del portfolio è stata una delle scelte che ci ha fatto crescere di più. Meno operazioni, ma migliori. Noi abbiamo sempre avuto un principio universale, le persone davanti a tutto, prima chi poi che cosa.
È anche il motivo per cui, quando un proprietario ci contatta, la prima cosa che facciamo non è dirgli di sì: è capire se l’operazione ha senso davvero, per lui e per noi. Per te questa è una garanzia, non un limite, se ti diciamo che il tuo immobile ha senso, è perché lo pensiamo davvero, e ci mettiamo la faccia gestendolo.
Roma e Venezia: la rete che regge tutto
Strutturati su Roma, ci siamo mossi anche su Venezia. E lì abbiamo imparato una cosa che non riguarda gli immobili: una struttura, per quanto la organizzi bene, ha sempre bisogno di persone sul posto.
Prima ancora di gestire, insomma, servono i contatti giusti: squadre di pulizia affidabili, un tecnico raggiungibile, i fornitori. Averli costruiti prima di partire è ciò che ci ha permesso di crescere in fretta senza che la qualità crollasse. Oltre novanta unità non si tengono in piedi con l’improvvisazione,
si tengono con un metodo che si può ripetere e scalare.
Il nostro property management a Roma, per te che possiedi un immobile
Qui arriviamo al punto che ti riguarda. Tutto quello che abbiamo imparato in tre anni, oggi lo mettiamo a disposizione di chi ha una casa a Roma e vorrebbe farla rendere, senza però trasformarla in un secondo lavoro.
La verità è che il blocco della maggior parte dei proprietari non è “quanto rende”: è la paura. Paura delle rotture, dei mesi vuoti, di sbagliare. In tre anni e quasi cento immobili quelle situazioni le abbiamo gestite tutte, ed è esattamente il peso che ci prendiamo noi al posto tuo.
In pratica, per te vuol dire questo:
- Una valutazione personalizzata e su misura per te! Ti diciamo quanto può rendere davvero il tuo immobile, sui numeri reali della tua zona. Non una promessa: un punto di partenza chiaro.
- La gestione completa. Annuncio, prezzi dinamici, canali, accoglienza degli ospiti, pulizie, assistenza: ce ne occupiamo noi 24/7.
- Zero pensieri, i tuoi numeri. Tu incassi e segui l’andamento; il lavoro quotidiano è nostro.
Detto in un altro modo: la differenza tra gestire da soli e affidarsi a chi lo fa di mestiere, su decine di immobili ogni giorno, è la stessa che passa tra “aperto” e “gestito bene”. E quella differenza, sul rendimento di un anno, pesa.
Non è un colpo di fortuna: è quello che facciamo ogni giorno su decine di immobili. Un annuncio riposizionato, un prezzo che segue la domanda settimana per settimana, un’accoglienza che porta recensioni migliori: piccole leve che, sommate, spostano il rendimento molto più di quanto sembri dall’esterno.
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Il prossimo obiettivo, e come iniziare
La priorità ora è strutturarci ancora meglio su Roma e Venezia e rendere il metodo sempre più replicabile, perché è così che si cresce mantenendo la qualità. Ma il numero che ci interessa di più non è il prossimo traguardo: è il rendimento di ogni singolo immobile che ci affidano.
Per un proprietario che ci affida casa oggi, questo significa una cosa semplice: entra in una macchina già rodata, non in un esperimento. Lo stesso metodo che ci ha portato da zero a oltre novanta unità lavora, dal primo giorno, anche sul suo.
Molti proprietari ci arrivano dopo aver provato da soli, o con un gestore che non li seguiva. A loro chiediamo una cosa sola per cominciare: due minuti per raccontarci l’immobile. Al resto numeri, strategia, gestione, pensiamo noi. Il quadro completo del nostro approccio lo trovi ne Il Metodo ReRent.
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Burocrazia e normativa: ci pensiamo noi
Fare property management a Roma significa anche tenere tutto in regola al posto tuo: dal Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio dal 2025 ed esposto in ogni annuncio, alle comunicazioni degli ospiti tramite il portale Alloggiati Web della Questura entro 24 ore dal check-in, fino alla tassa di soggiorno e agli adempimenti della struttura ricettiva. Sono scadenze che diventano un lavoro a sé quando gli immobili aumentano: le gestiamo noi, così tu incassi senza pensare alla burocrazia.
Da poche unità a oltre 90: la crescita reale
Nell’intervista con Marco Billiani (maggio 2024), Daniele Gaeta raccontava il percorso senza filtri: partiti da 4-5 unità, in circa un anno eravamo già oltre venti tra gestione e sublocazione, con decine di migliaia di euro investiti in acquisizione, ristrutturazioni e set-up. Oggi le strutture in gestione sono oltre 90. La chiave, diceva, non è la fortuna ma la perseveranza — «ogni cosa ha il suo tempo di gestazione» — e la scelta di puntare sulle strutture giuste invece di rincorrere numeri a basso margine.
Quanto costa il property management a Roma
La domanda è legittima e merita una risposta chiara. Il modello prevalente è la percentuale sul fatturato, in due varianti: solo online (annunci, prezzi, calendari) intorno al 10-15%, e full service “chiavi in mano” (tutto incluso, dagli ospiti alla burocrazia) tra il 20% e il 28%. Affidarsi a una società di affitti brevi a Roma significa avere tutto questo gestito da un unico partner. In alternativa esiste il canone garantito, con un importo fisso mensile. Diffida delle tariffe “esca” al 15% che poi si gonfiano con costi nascosti: conta la percentuale reale, tutto incluso, con una rendicontazione trasparente.
Domande frequenti sul property management a Roma
Quanto costa un property manager a Roma?
Di norma il property manager per affitti brevi lavora su commissione, cioè una percentuale sugli incassi: se non incassi tu, non incassa lui. La percentuale dipende da tipologia e volume della struttura, e da noi la conosci al primo incontro, prima di decidere qualsiasi cosa.
Cosa fa un property manager per gli affitti brevi?
Si occupa di tutto: annuncio, prezzi dinamici, gestione dei portali, accoglienza degli ospiti, pulizie, assistenza e burocrazia, sette giorni su sette. Tu ricevi il rendiconto e incassi, senza trasformare l’immobile in un secondo lavoro.
Conviene affidare la gestione degli affitti brevi a Roma?
Se non hai tempo o competenze di revenue management, quasi sempre sì: paghi una percentuale, ma su un ricavo più alto e con molte meno rotture. Il confronto onesto tra fai-da-te e gestione professionale lo trovi nella nostra guida agli affitti brevi a Roma.
Quanto può rendere il mio immobile a Roma?
Dipende da zona, tipologia, stagionalità e gestione. Per una prima stima usa il simulatore di rendimento; per un numero preciso sui comparabili reali della tua zona, chiedici una valutazione gratuita.
Approfondisci: gestione affitti brevi a Roma · quanto rende un affitto breve a Roma.
