C’è un modello di gestione degli affitti brevi che quasi nessun proprietario conosce finché non lo sente nominare direttamente da un property manager: l’affitto garantito, chiamato anche rent to rent, l’alternativa alla gestione a percentuale. Invece di guadagnare una percentuale su ciò che l’immobile incassa mese per mese, il proprietario riceve un canone fisso, sempre uguale, indipendentemente da quante notti sono state vendute. In questo articolo spieghiamo come funziona davvero, quali sono i vantaggi reali e quando ha senso sceglierlo al posto del modello a percentuale.
Noi di ReRent Group offriamo entrambi i modelli — percentuale sugli incassi e affitto garantito — per tutte le strutture che gestiamo tra Roma e Venezia. Non è un prodotto secondario: per molti proprietari è la soluzione che stavano cercando senza saperlo.
In sintesi
- L’affitto garantito (rent to rent) prevede un canone fisso mensile al proprietario, a prescindere dalle prenotazioni.
- È l’alternativa alla gestione a percentuale: più prevedibilità per te, l’operatività resta al gestore.
- Il canone fisso si calcola sul potenziale reale dell’immobile.
- Scopri quale modello, canone fisso o percentuale, conviene al tuo immobile.
Cos’è l’affitto garantito (rent to rent) e come funziona
Nel modello di affitto garantito, il property manager diventa a tutti gli effetti l’inquilino dell’immobile: firma un contratto di affitto con il proprietario e si impegna a versare un canone fisso ogni mese, per tutta la durata dell’accordo. Da quel momento, è il gestore a occuparsi di tutto — ospiti, prezzi, pulizie, manutenzione, burocrazia — e a incassare direttamente i ricavi degli affitti brevi. Il proprietario riceve lo stesso importo ogni mese, che l’immobile sia stato occupato al 40% o al 95%.
Il nome “rent to rent” descrive esattamente questo meccanismo: un soggetto prende in affitto un immobile per poi subaffittarlo a sua volta, con un modello di business, agli ospiti in soggiorno breve.
Canone fisso o percentuale sugli incassi: le differenze
Nel modello più diffuso — la percentuale sugli incassi — il property manager gestisce l’immobile ma il proprietario resta il beneficiario diretto dei ricavi: incassa una quota (tipicamente la maggioranza) di quanto generato dagli affitti, mese per mese, e il compenso del gestore è legato alla performance. Se un mese va molto bene, il proprietario guadagna di più; se va male, guadagna meno.
Con l’affitto garantito, questa variabilità sparisce completamente per il proprietario: l’importo è fisso, deciso in anticipo, e non dipende dall’andamento reale delle prenotazioni. È il gestore ad assumersi l’onere (e il potenziale guadagno extra) della gestione operativa.
I vantaggi dell’affitto garantito per il proprietario
- Reddito prevedibile — lo stesso canone fisso arriva ogni mese, utile per chi pianifica un mutuo, una rendita fissa o semplicemente vuole zero sorprese
- Zero pensieri di stagionalità — i mesi bassi (che negli affitti brevi esistono, eccome) non riducono l’incasso del proprietario
- Nessuna esposizione a periodi vuoti — se l’immobile resta sfitto per una settimana, è un problema del gestore, non del proprietario
- Massima semplicità — un solo bonifico fisso da monitorare, senza dover interpretare report di occupazione e fatturato variabile
Quando conviene scegliere l’affitto garantito
Non è la scelta giusta per tutti, ma lo è chiaramente per alcuni profili di proprietario:
- Chi preferisce la certezza al potenziale upside — se sai già che preferisci dormire sonni tranquilli piuttosto che rincorrere il mese migliore, l’affitto garantito elimina l’ansia della variabilità
- Chi ha bisogno di un reddito fisso per un mutuo o altri impegni finanziari — un canone certo si pianifica molto più facilmente di un incasso variabile
- Chi vive lontano dall’immobile e vuole la massima semplicità nel rapporto con il gestore
- Chi valuta l’immobile come un investimento “a basso pensiero”, senza voler seguire nemmeno i report periodici
Chi invece punta a massimizzare il rendimento nei mesi di alta stagione, ed è disposto ad accettare qualche mese più debole in cambio del potenziale di guadagno superiore, troverà più conveniente il modello a percentuale.
Come si calcola il canone fisso dell’affitto garantito
Il canone fisso non è una cifra scelta a caso: un property manager serio lo calcola analizzando lo storico di rendimento di immobili comparabili nella stessa zona, la stagionalità del mercato locale, le caratteristiche specifiche dell’immobile (posizione, dimensioni, stato) e un margine che tenga conto dell’onere che il gestore si assume. Diffida di chi propone un canone senza aver prima analizzato questi elementi: un numero buttato lì senza dati è un azzardo, sia per il proprietario (se troppo basso) sia per la sostenibilità dell’accordo nel tempo (se troppo alto).
Cosa succede alla fine del contratto di rent to rent
Come in qualsiasi contratto di affitto, l’accordo di rent to rent ha una durata definita, concordata tra le parti. Alla scadenza, il proprietario può rinnovare l’accordo, tornare alla gestione diretta, oppure passare al modello a percentuale se nel frattempo ha cambiato preferenze. È bene verificare sempre, prima di firmare, le condizioni di rinnovo, disdetta e cosa succede in caso di imprevisti (ad esempio la necessità del proprietario di rientrare in possesso dell’immobile).
Come funziona l’affitto garantito con ReRent Group
ReRent Group nasce nel 2023 e oggi gestisce 95 unità tra Roma e Venezia. Offriamo l’affitto garantito come alternativa concreta al modello a percentuale, con un canone calcolato sui dati reali della zona e della struttura specifica — non su una stima generica. Il proprietario firma, riceve il bonifico ogni mese, e per il resto non deve pensare a nulla: ospiti, pricing, manutenzione e burocrazia restano interamente a nostro carico.
Con l’affitto garantito guadagno meno rispetto al modello a percentuale?
Non necessariamente: nei mesi bassi guadagni di più (perché il canone resta fisso anche quando l’occupazione cala), mentre nei mesi di punta potresti guadagnare meno rispetto a una percentuale sull’incasso massimo. In media, sui dodici mesi, la differenza dipende dalla stagionalità specifica della zona.
Posso passare dall’affitto garantito al modello a percentuale in futuro?
Sì, generalmente alla scadenza del contratto in corso, o secondo le condizioni concordate con il gestore.
Chi paga le spese di manutenzione straordinaria con il canone fisso?
Dipende dal contratto specifico: va sempre chiarito prima della firma quali interventi restano a carico del proprietario (come proprietario dell’immobile) e quali del gestore (come conduttore).
L’affitto garantito è più sicuro del modello a percentuale?
È più prevedibile, non necessariamente più sicuro in assoluto: la sicurezza dipende dall’affidabilità del gestore che firma il contratto di affitto, non dal modello in sé.
Domande frequenti
Con l’affitto garantito guadagno meno rispetto al modello a percentuale?
Non necessariamente: nei mesi bassi guadagni di più (perché il canone resta fisso anche quando l’occupazione cala), mentre nei mesi di punta potresti guadagnare meno rispetto a una percentuale sull’incasso massimo. In media, sui dodici mesi, la differenza dipende dalla stagionalità specifica della zona.
Posso passare dall’affitto garantito al modello a percentuale in futuro?
Sì, generalmente alla scadenza del contratto in corso, o secondo le condizioni concordate con il gestore.
Chi paga le spese di manutenzione straordinaria con il canone fisso?
Dipende dal contratto specifico: va sempre chiarito prima della firma quali interventi restano a carico del proprietario (come proprietario dell’immobile) e quali del gestore (come conduttore).
L’affitto garantito è più sicuro del modello a percentuale?
È più prevedibile, non necessariamente più sicuro in assoluto: la sicurezza dipende dall’affidabilità del gestore che firma il contratto di affitto, non dal modello in sé.
Scopri qual è il modello giusto per il tuo immobile
Percentuale sugli incassi o affitto garantito (rent to rent): la scelta dipende dal tuo profilo, non da quale sia “oggettivamente” migliore. Prova il nostro simulatore di rendimento per farti un’idea dei numeri, oppure contattaci: ti aiutiamo a capire, senza impegno, quale formula è più adatta a te.
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Prima di scegliere l’affitto garantito, confrontalo con quanto rende davvero un affitto breve a Roma e con i criteri per scegliere una società di affitti brevi.
