Hai un affittacamere, una casa vacanze o un affitto breve a Napoli — o stai per aprirne uno? Il 2026 ha portato regole nuove: una variante urbanistica per il centro storico, l’aumento della tassa di soggiorno e gli obblighi su CIN e codici regionali. Qui trovi, in modo chiaro e con le fonti, cosa è cambiato e cosa devi fare per restare in regola senza perdere prenotazioni.
Guida informativa aggiornata a ottobre 2026: non è un parere legale. Su alcuni punti (importi e date di decorrenza) le fonti non sono ancora univoche: gli estremi esatti vanno verificati sul Comune di Napoli, sulla Regione Campania e al SUAP.
In sintesi
- Variante centro storico (delibera 374, 15/09/2026): residenzialità minima 70% in zona delimitata, vale per le nuove aperture; non è un divieto.
- Tassa di soggiorno aumentata: indicativamente 5-6€/notte a persona, max 14 notti.
- Servono CIN nazionale + CUSR regionale (SCIA al SUAP).
- Importi e decorrenza esatti vanno verificati sul Comune di Napoli.
In questa guida
- Cosa cambia a Napoli nel 2026, in breve
- La variante del centro storico: il «tetto del 70%»
- Tassa di soggiorno: quanto si paga ora
- CIN e CUSR: i codici obbligatori
- Affittacamere in Campania: i requisiti che restano
- Cosa fare adesso, in pratica
- Domande frequenti
Aggiornato a ottobre 2026
Cosa cambia a Napoli nel 2026, in breve
Tre fronti principali, più gli obblighi nazionali:
- Variante del centro storico: una soglia minima di residenzialità che limita le nuove aperture ricettive in una zona delimitata.
- Tassa di soggiorno aumentata: circa un euro in più a notte rispetto al passato.
- CIN nazionale + CUSR regionale: i codici che la struttura deve avere ed esporre.
La variante del centro storico: il «tetto del 70%»
Il Consiglio comunale di Napoli ha approvato in via definitiva, il 15 settembre 2026 (delibera n. 374), la variante per la salvaguardia dell’offerta abitativa nel centro storico. In sintesi:
- In una zona delimitata del centro storico va mantenuta una residenzialità ordinaria minima del 70%: in pratica, non più del 30% circa delle unità può essere destinato ad attività ricettive (B&B, affittacamere, case vacanza, locazioni brevi).
- La soglia si applica alle nuove aperture: trasformare un’abitazione in struttura ricettiva è possibile solo se il 70% resta rispettato.
- Secondo le ricostruzioni, il calcolo avviene per singolo edificio (unità edilizia), non sull’intero quartiere.
- Non è un divieto generalizzato degli affitti brevi.
Attenzione però: il Comune ha rinviato a un provvedimento successivo il meccanismo di verifica e le modalità operative, quindi la decorrenza concreta resta da chiarire. Chi ha già una struttura avviata è in una posizione diversa da chi vuole aprirne una nuova: verifica la tua situazione prima di muoverti.
Tassa di soggiorno: quanto si paga ora
Napoli ha aumentato l’imposta di soggiorno nel 2026, in media di circa un euro a notte, sfruttando la facoltà data ai capoluoghi dalla Legge di Bilancio. Per orientarti:
- Per affittacamere, B&B, case vacanza e affitti brevi l’importo si colloca indicativamente sui 5–6 euro a notte per persona (le fonti variano tra 5 e 6 euro; alcune indicano uno scaglione che cambia da metà 2026).
- Si applica per un massimo di 14 notti consecutive per ospite.
- In genere i minori sotto i 12 anni sono esenti.
- Il versamento al Comune avviene con F24 (codice tributo 3945) e dichiarazione periodica.
Gli importi esatti e la data di decorrenza vanno verificati sulla delibera del Comune di Napoli: è un dato che cambia e che non conviene dare per scontato.
CIN e CUSR: i codici obbligatori
Due codici, due livelli:
- Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è obbligatorio in tutta Italia: va richiesto gratuitamente sulla BDSR del Ministero del Turismo, indicato in ogni annuncio ed esposto all’esterno. Come si richiede lo spieghiamo nella guida CIN affitti brevi.
- In Campania resta il CUSR (Codice Unico Strutture Ricettive), rilasciato dopo la SCIA presentata al SUAP del Comune.
La richiesta del CIN comporta anche la dichiarazione dei requisiti di sicurezza (rilevatori di fumo e gas, estintori): non è un dettaglio formale, è parte della regolarità.
Affittacamere in Campania: i requisiti che restano
Al di là delle novità 2026, in Campania un affittacamere:
- può avere al massimo 6 camere e 12 posti letto, in non più di 2 appartamenti dello stesso stabile;
- deve rispettare le superfici minime (9 mq singola, 14 mq doppia, +8 mq per posto letto aggiuntivo);
- deve garantire i servizi minimi: ricevimento almeno 12 ore su 24, reperibilità notturna, pulizia e cambio biancheria.
Per aprire da zero, la sequenza è sempre la stessa: requisiti → SCIA al SUAP → CUSR → CIN. I numeri del mercato napoletano, invece, li trovi in affittacamere a Napoli: i numeri del mercato.
Cosa fare adesso, in pratica
La checklist minima per non farti trovare impreparato:
- Verifica se il tuo immobile ricade nell’area della variante del centro storico e in che situazione sei (struttura esistente o nuova apertura).
- Controlla di avere CIN e CUSR e che il CIN sia negli annunci e all’esterno.
- Aggiorna il calcolo della tassa di soggiorno con i nuovi importi e il tetto delle 14 notti.
- Rivedi i requisiti di sicurezza dichiarati.
Sono adempimenti che, sbagliati, costano tempo e sanzioni. È esattamente la parte che una gestione professionale si prende in carico — insieme a ciò che fa rendere l’immobile. Vedi cosa fa un property manager.
Domande frequenti
Cosa prevede la variante del centro storico di Napoli?
Approvata il 15 settembre 2026 (delibera 374), fissa in una zona delimitata del centro storico una residenzialità ordinaria minima del 70%: le nuove aperture ricettive (B&B, affittacamere, case vacanza, locazioni brevi) sono possibili solo se la soglia resta rispettata. Non è un divieto generale, e il meccanismo di verifica è rinviato a un provvedimento successivo.
Quanto è la tassa di soggiorno a Napoli nel 2026?
È stata aumentata di circa un euro a notte. Per affittacamere, B&B, case vacanza e affitti brevi si colloca indicativamente sui 5–6 euro a notte per persona, per un massimo di 14 notti consecutive, con esenzione in genere per i minori sotto i 12 anni. Gli importi esatti vanno verificati sulla delibera comunale.
Servono CIN e CUSR per affittare a Napoli?
Sì. Il CIN è l’obbligo nazionale (richiesta gratuita sulla BDSR, da esporre su annunci e all’esterno). In Campania serve anche il CUSR, rilasciato dopo la SCIA al SUAP del Comune.
La variante vieta gli affitti brevi a Napoli?
No. Non è un divieto generalizzato: pone un limite alle nuove aperture in una zona delimitata, per mantenere almeno il 70% di residenzialità. Le strutture già avviate sono in una posizione diversa dalle nuove.
