In sintesi
- Un affittacamere a Roma segue i limiti della Regione Lazio (fino a 6 camere, con soglie diverse tra forma non imprenditoriale e imprenditoriale) e si distingue da B&B e casa vacanze per i servizi.
- Si apre con la SCIA al SUAR del Comune, rispettando i requisiti regionali.
- Dopo l’apertura servono CIN, comunicazioni Alloggiati Web e tassa di soggiorno.
- Aprire è metà dell’opera: la resa dipende dalla gestione (prezzi, annuncio, occupazione).
Hai una casa a Roma con più camere e stai pensando di aprire un affittacamere? È una delle formule extra-alberghiere più redditizie: all’Esquilino un affittacamere che gestiamo ha incassato €16.964 nel primo mese, al 97% di occupazione (risultato riferito a una struttura specifica, non garantito). Ma aprire bene conta quanto gestire bene. Ecco requisiti, pratica e come partire col piede giusto.
Cos’è un affittacamere (e come si distingue da B&B e casa vacanze)
L’affittacamere è una struttura ricettiva extra-alberghiera con più camere destinate all’ospitalità, gestita in forma imprenditoriale. A differenza del B&B non richiede che il titolare risieda nell’immobile né l’obbligo di colazione; a differenza della casa vacanze affitti singole camere, non l’intera unità. Vedi anche le differenze tra locazione turistica, CAV e affittacamere.
I requisiti per aprire un affittacamere a Roma
- numero di camere: nel Lazio l’affittacamere arriva fino a 6 camere;
- gestione in forma imprenditoriale (partita IVA);
- requisiti igienico-sanitari e urbanistici, con dimensioni minime delle camere e bagni adeguati;
- agibilità dell’immobile.
I valori esatti possono aggiornarsi: verificali sul Regolamento della Regione Lazio e con lo Sportello di Roma Capitale, o fatti seguire da un tecnico. Questa è una guida divulgativa, non un parere professionale.
La procedura: SCIA, SUAR e documenti
L’apertura passa da una SCIA presentata online tramite lo Sportello Unico per le Attività Ricettive (SUAR) di Roma Capitale, con planimetria, relazione tecnica asseverata e documenti di agibilità. Con la SCIA puoi avviare l’attività dalla presentazione, salvo controlli successivi.
Dopo l’apertura: CIN, Alloggiati Web e tassa di soggiorno
Gli adempimenti ricorrenti sono quelli di ogni struttura ricettiva a Roma: CIN in ogni annuncio ed esposto in struttura, comunicazione ospiti alla Questura via Alloggiati Web e versamento della tassa di soggiorno. Dal 2026 c’è anche il Regolamento UE sulla condivisione dei dati da conoscere.
Aprire è metà dell’opera: partire col metodo giusto
Molti aprono bene e poi lasciano l’affittacamere «in automatico»: prezzi fermi, un solo portale, annuncio sciatto. Il risultato è una struttura che lavora a metà. La differenza, nei nostri casi, non arriva da un cantiere ma dal metodo: prezzi aggiornati ogni giorno, più canali, foto e descrizione curate, operatività impeccabile e recensioni coltivate. Stesse mura, risultati diversi.
Gestire un affittacamere: più complesso, più redditizio
Più camere significano più calendari, più check-in nello stesso giorno, più pulizie e più ospiti: un affittacamere ben gestito rende come un piccolo albergo, ma richiede organizzazione. Vedi quanto rende un affittacamere e la gestione dell’affittacamere.
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Glossario: i termini che contano
- Affittacamere: struttura extra-alberghiera con più camere (fino a 6 nel Lazio), gestione imprenditoriale.
- SCIA: Segnalazione Certificata di Inizio Attività, la pratica per avviare l’attività.
- SUAR: Sportello Unico per le Attività Ricettive di Roma Capitale.
- CIN: Codice Identificativo Nazionale, obbligatorio e da esporre in ogni annuncio.
- Occupazione: percentuale di notti vendute sul totale disponibile.
Domande frequenti su come aprire un affittacamere
Quante camere può avere un affittacamere a Roma?
Nel Lazio fino a 6 camere; oltre si entra in altre categorie ricettive.
Devo risiedere nell’immobile?
No: a differenza del B&B, l’affittacamere non richiede la residenza del titolare né l’obbligo di colazione.
Che pratica serve per aprire?
Una SCIA presentata online tramite lo Sportello Unico per le Attività Ricettive (SUAR) di Roma Capitale, con planimetria e relazione tecnica asseverata.
Quanto può rendere?
Dipende da zona, camere e gestione: nei nostri casi reali un affittacamere che gestiamo a Roma ha incassato 16.964 euro nel primo mese al 97% di occupazione. Risultato riferito a una struttura specifica, non garantito.
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In pratica, a Roma «affittacamere» e «guest house» indicano la stessa formula: un piccolo complesso ricettivo con più camere e servizi. Cambia il nome commerciale, non la sostanza.
Costi di avvio e gestione di un affittacamere (o guest house)
I costi variano molto in base allo stato dell’immobile. Le voci principali:
- Adeguamento locali e arredo (dalla semplice messa a norma alla ristrutturazione)
- Pratiche (SCIA, sicurezza, eventuale progettazione)
- Servizio fotografico professionale e set-up degli annunci
- Costi ricorrenti: pulizie, biancheria, utenze, check-in, manutenzione
- Commissioni delle piattaforme e, se ti affidi a un gestore, la sua percentuale
Va messa in conto anche la tassa di soggiorno, che a Roma per gli affittacamere va da 5 a 7 euro a notte per persona (fino a 10 notti), da riscuotere dall’ospite e riversare al Comune. Non è un costo per te, ma un adempimento da gestire con precisione.
La buona notizia è che una struttura a camere ha margini più alti di un appartamento singolo: l’alto volume permette di sostenere servizi migliori e, di conseguenza, tariffe e recensioni migliori.
