Hai un immobile a Roma in affitto breve e vuoi pagarci meno tasse, legalmente? La cedolare secca è il regime che rende gli affitti brevi semplici da tassare: un’unica aliquota fissa al posto di IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo. Ma dal 2026 le regole sono cambiate: nuove soglie, aliquote diverse a seconda del numero di immobili e un limite più stretto oltre il quale scatta l’attività d’impresa. In questa guida trovi come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026, quanto si paga e quando conviene — con i riferimenti ufficiali.
In sintesi
- La cedolare secca è la flat tax sugli affitti brevi: 21% sul primo immobile, 26% dal secondo.
- Si applica fino a 2 immobili destinati ad affitto breve; dal 3° scatta l’attività d’impresa.
- Le piattaforme applicano la ritenuta del 21%.
- Con la cedolare le commissioni non sono deducibili (si tassa il lordo).
Cos’è la cedolare secca
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva introdotta dal D.Lgs. 23/2011: chi la sceglie paga un’aliquota fissa sul canone di locazione e non deve versare separatamente IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e di bollo. Si applica ai contratti di locazione breve — cioè di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa (art. 4 del DL 50/2017). I dettagli ufficiali sono sul portale dell’Agenzia delle Entrate.
Aliquote 2026: 21% e 26%
Le aliquote dipendono da quante unità immobiliari destini agli affitti brevi:
- 21% — sulla prima unità immobiliare, individuata dal contribuente in dichiarazione
- 26% — sulla seconda unità (aliquota ordinaria introdotta nel 2024 dalla Legge 213/2023)
- Dal terzo immobile — scatta la presunzione di attività d’impresa (partita IVA): la cedolare secca non è più applicabile
Un dettaglio che vale soldi veri: puoi scegliere tu a quale immobile applicare il 21%. La regola pratica è assegnarlo a quello che genera il canone annuo più alto, così massimizzi il risparmio.
Il limite dei due immobili (dal 2026)
Qui sta la novità più delicata. La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha abbassato a due il numero di appartamenti che si possono destinare agli affitti brevi restando fuori dall’attività d’impresa (fino al 2025 erano quattro): oltre questa soglia si presume l’esercizio d’impresa, con partita IVA e adempimenti da struttura ricettiva. Questa è la novità più delicata del 2026: se superi le due unità è essenziale valutare la tua posizione con un commercialista prima di procedere.
Chi può applicare la cedolare secca
Possono optare per la cedolare le persone fisiche che affittano immobili abitativi al di fuori dell’esercizio d’impresa, per contratti fino a 30 giorni. Chi gestisce l’attività come impresa — ad esempio con affittacamere, guest house o CAV — non usa la cedolare ma è tassato come reddito d’impresa.
La ritenuta delle piattaforme
Quando incassi tramite intermediari o portali (Airbnb, Booking e simili), questi operano una ritenuta del 21% a titolo di acconto sui canoni, che ti viene poi certificata. In dichiarazione la ritenuta già versata si scomputa, così non paghi due volte.
Come si dichiara
I redditi da locazione breve con cedolare secca si indicano nella dichiarazione dei redditi — modello 730 o Redditi PF — nel quadro dedicato alle locazioni, riportando anche le ritenute già subite. È il momento in cui si sceglie a quale immobile applicare il 21%.
Cedolare o tassazione ordinaria: quando conviene
La cedolare conviene soprattutto a chi ha redditi medio-alti, perché sostituisce l’IRPEF progressiva con un’aliquota fissa. Chi invece ha aliquote IRPEF basse o molte detrazioni potrebbe pagare meno con la tassazione ordinaria. Non esiste una risposta valida per tutti: il confronto va fatto sui numeri, meglio con un commercialista.
CIN e adempimenti collegati
La scelta fiscale non ti esonera dagli altri obblighi. A prescindere dalla cedolare, servono il CIN (Codice Identificativo Nazionale), la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web e il versamento della tassa di soggiorno. Sono adempimenti che, gestiti male, costano tempo e sanzioni.
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Questo articolo è una guida pratica e non sostituisce una consulenza fiscale: le norme cambiano spesso, verifica sempre la tua posizione sul portale dell’Agenzia delle Entrate o con un professionista.
Domande frequenti sulla cedolare secca
Qual è l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
Con la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) le aliquote sono differenziate per unità: 21% sulla prima unità immobiliare (a scelta del contribuente) e 26% sulla seconda. Conviene assegnare il 21% all’immobile che genera il canone annuo più alto.
Quanti immobili posso affittare con la cedolare secca?
Dal 2026 puoi restare nel regime non imprenditoriale destinando agli affitti brevi non più di due appartamenti per periodo d’imposta (fino al 2025 erano quattro). Oltre, l’attività si presume imprenditoriale con obbligo di partita IVA: un passaggio da valutare con un commercialista.
La cedolare secca conviene sempre?
Non sempre: sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di bollo/registro con un’aliquota fissa, quindi conviene soprattutto a chi ha redditi medio-alti. Chi ha aliquote IRPEF basse o molte detrazioni dovrebbe fare un confronto con la tassazione ordinaria, meglio con un commercialista.
Le piattaforme come Airbnb trattengono le tasse?
Sì. Gli intermediari che incassano i canoni operano una ritenuta del 21% a titolo di acconto, che poi ritrovi nella certificazione e scomputi in dichiarazione.
Come si dichiara la cedolare secca?
I redditi da locazione breve con cedolare secca vanno indicati nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF), nel quadro dedicato alle locazioni. La ritenuta già versata dagli intermediari va riportata per non pagarla due volte.
Serve il CIN anche se applico la cedolare secca?
Sì. Il CIN è obbligatorio a prescindere dal regime fiscale scelto: riguarda l’identificazione dell’immobile, non la tassazione.
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Le aliquote della cedolare secca 2026, in tabella
| Situazione | Regime fiscale |
|---|---|
| 1ª unità in affitto breve | Cedolare secca al 21% |
| Dalla 2ª unità | Cedolare secca al 26% |
| Dalla 3ª unità | Attività d’impresa: partita IVA, niente cedolare |
In sintesi: in regime non imprenditoriale si gestiscono al massimo due unità con la cedolare secca; dalla terza scatta la partita IVA. La materia evolve e ogni caso ha le sue specificità: valuta sempre con il tuo commercialista.
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