Hai un immobile a Roma da mettere a reddito e non sai se parlare di locazione turistica, CAV o affittacamere? Locazione turistica, casa e appartamento per vacanze (CAV), affittacamere: tre nomi che sembrano dire la stessa cosa — affittare per brevi periodi a Roma — ma dietro ci sono tre modelli diversi, con regole, tasse e potenziale di rendimento differenti. Scegliere la forma giusta prima di partire cambia quanto incassi e quanta burocrazia ti ritrovi addosso.
Qui ti spieghiamo, in modo pratico, cosa distingue le tre formule e come capire quale ha senso per il tuo immobile. Dalla nostra esperienza sul campo a Roma, con 95 unità in gestione.
IN SINTESI
- Locazione turistica: la più semplice, senza servizi alla persona e senza SCIA. Ideale per un solo immobile e poca burocrazia, ma con “prodotto” e tariffe più limitati.
- CAV (Casa e Appartamento per Vacanze): forma imprenditoriale per gestire più appartamenti in modo organizzato, con SCIA e P.IVA.
- Affittacamere: camere e servizi, il modello con i margini più alti e il maggior potenziale di rendimento.
- La forma giusta dipende dall’immobile e dai tuoi obiettivi. Vuoi una prima stima? Prova il simulatore di rendimento.
Locazione turistica: la forma più semplice (e i suoi limiti)
La locazione turistica è, prima di tutto, un contratto: affitti il tuo immobile per finalità turistiche, per brevi periodi, senza offrire i servizi tipici di una struttura ricettiva. Niente reception, niente colazione, niente pulizia durante il soggiorno: al massimo la pulizia a fine soggiorno e la biancheria all’arrivo. Nel momento in cui aggiungi servizi alla persona, non è più locazione turistica.
“Il nostro «prato verde» l’abbiamo trovato negli affittacamere e nelle guest house: un segmento spesso lasciato da parte, ma con un potenziale enorme. Un appartamento in locazione turistica ha un tetto di prezzo e di occupazione; con più camere e servizi, quel tetto si alza.”— Daniele Gaeta, co-fondatore ReRent Group · dall’intervista con Marco Billiani, maggio 2024
Il grande vantaggio è la semplicità: non serve la SCIA e, se la gestione è occasionale e non organizzata in forma d’impresa, non serve neanche la partita IVA. Restano comunque adempimenti da rispettare: il CIN (Codice Identificativo Nazionale), la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web, la tassa di soggiorno da raccogliere e versare al Comune, e la tassazione dei canoni (tipicamente con cedolare secca).
Il limite è l’altra faccia della semplicità: senza servizi il tuo “prodotto” è più povero, spesso con tariffe più basse, e c’è un tetto pratico alla scala — gestire molti immobili in modo organizzato ti porta, prima o poi, verso la forma imprenditoriale.
CAV — Casa e Appartamento per Vacanze: la via imprenditoriale
La CAV è una struttura ricettiva extralberghiera gestita in forma imprenditoriale: appartamenti arredati dati in affitto per finalità turistiche, ma con una gestione organizzata, partita IVA e SCIA presentata al Comune. In Lazio è regolata dalla normativa regionale, che ne fissa requisiti e adempimenti.
È la formula pensata per chi vuole gestire più appartamenti come attività vera e propria: i costi diventano deducibili, la struttura è scalabile e il modello regge la crescita meglio di una serie di locazioni turistiche sparse. In cambio ci sono più adempimenti rispetto al semplice contratto turistico.
Affittacamere: camere, servizi e i margini più alti
L’affittacamere è una struttura ricettiva con camere (in genere fino a sei, ma i limiti esatti li fissa la normativa regionale del Lazio), gestita in forma imprenditoriale con SCIA e partita IVA. La differenza chiave rispetto alle altre due formule è che qui puoi offrire servizi: colazione, pulizia, cambio biancheria, accoglienza. E i servizi alzano tariffe e recensioni.
È il modello con il potenziale di rendimento più alto, e il motivo è semplice: lo stesso lavoro gestionale — annuncio, calendario, prezzi — si distribuisce su più camere, e i margini più ampi permettono standard più elevati. È esattamente quello che abbiamo visto nel nostro caso studio di 12 camere all’Esquilino: stesse mura, gestione diversa, numeri completamente diversi. Se vuoi il confronto testa a testa, leggi anche appartamento o affittacamere: cosa rende di più a Roma.
Il confronto pratico: cosa cambia davvero
| Locazione turistica | CAV | Affittacamere | |
|---|---|---|---|
| Natura | Contratto | Impresa ricettiva | Impresa ricettiva |
| SCIA / P.IVA | No (se occasionale) | Sì | Sì |
| Servizi agli ospiti | No | Limitati | Sì (colazione, pulizia…) |
| Cosa gestisci | 1 immobile | Più appartamenti | Camere (fino a ~6) |
| Burocrazia | Bassa | Media | Media |
| Potenziale rendimento | Base | Medio-alto | Il più alto |
Tasse e regole: le differenze da conoscere
Sul fronte fiscale, la locazione turistica non imprenditoriale si tassa con la cedolare secca: 21% sulla prima unità (a scelta del proprietario) e 26% sulla seconda (Legge di Bilancio 2026, L. 199/2025). Sempre dal 2026, destinare agli affitti brevi più di due appartamenti fa presumere l’attività come imprenditoriale. CAV e affittacamere producono invece reddito d’impresa, con partita IVA e possibilità di dedurre i costi, ma adempimenti più complessi. Alcuni obblighi valgono per tutti: CIN, comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web e tassa di soggiorno.
Attenzione: le norme su affitti brevi e strutture ricettive cambiano spesso e variano per regione e Comune. Questo articolo è una guida pratica, non una consulenza legale o fiscale: verifica sempre la normativa aggiornata del Lazio e di Roma e le regole fiscali sul portale dell’Agenzia delle Entrate, o affidati a un professionista.
Quale conviene? Dipende dal tuo immobile (e dai tuoi obiettivi)
Non esiste una risposta valida per tutti. Se hai un solo immobile e vuoi la via più semplice, la locazione turistica è spesso il punto di partenza. Se pensi in grande, con più appartamenti da gestire come attività, la CAV struttura meglio la crescita. Se il tuo immobile si presta alle camere e vuoi spingere il rendimento al massimo, l’affittacamere è la formula con più potenziale.
Ma c’è un punto che vale più della forma giuridica: la gestione. Prezzi dinamici, presenza su tutti i canali e accoglienza curata spostano il rendimento molto più della sola scelta tra locazione turistica, CAV o affittacamere. Il quadro completo del nostro metodo lo trovi ne Il Metodo ReRent.
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Roma: gli adempimenti da mettere in regola
Qualunque forma tu scelga, a Roma ci sono adempimenti che non puoi saltare. Dal 2025 serve il CIN (Codice Identificativo Nazionale), da richiedere ed esporre nell’annuncio e all’esterno della struttura: senza, scattano sanzioni. Ogni ospite va poi comunicato alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dal check-in.
A questo si aggiungono la tassa di soggiorno da versare al Comune di Roma e, per le strutture ricettive come CAV e affittacamere, la SCIA di avvio attività e le comunicazioni ISTAT sui flussi turistici. Sono passaggi gestibili su un singolo appartamento, ma diventano un lavoro a sé quando le unità aumentano: è qui che una gestione professionale fa la differenza tra un reddito sereno e una rincorsa continua di scadenze.
Il «prato verde»: perché puntiamo sugli affittacamere
Nell’intervista con Marco Billiani (maggio 2024), Daniele Gaeta spiegava la strategia di ReRent con un’immagine: trovare il proprio «prato verde», cioè il segmento che gli altri trascurano. Per noi sono gli affittacamere e le guest house — strutture spesso gestite in modo amatoriale ma con un potenziale enorme. La locazione turistica di un singolo appartamento ha un tetto; le camere, con più unità e servizi, lo superano. È il motivo per cui, tra le tre forme, l’affittacamere è quella su cui puntiamo di più.
Domande frequenti su locazione turistica, CAV e affittacamere
Qual è la differenza tra locazione turistica e affittacamere?
La locazione turistica è un contratto (non un’attività d’impresa) senza servizi alla persona e senza SCIA: la scelta più semplice per chi ha un immobile. L’affittacamere è invece una struttura ricettiva con camere e servizi, gestita in forma imprenditoriale con SCIA e P.IVA, e in genere rende di più.
Quando conviene la locazione turistica a Roma?
Conviene se hai un solo immobile, vuoi poca burocrazia e non intendi offrire servizi. È semplice e con la cedolare secca la tassazione è lineare, ma il “prodotto” è più limitato e le tariffe spesso più basse rispetto a una struttura con servizi.
Cos’è una CAV (Casa e Appartamento per Vacanze)?
È una struttura ricettiva extralberghiera gestita in forma imprenditoriale: appartamenti arredati dati in affitto per finalità turistiche, con SCIA e P.IVA. È la via adatta a chi vuole gestire più appartamenti in modo organizzato e scalabile.
Cosa rende di più tra locazione turistica, CAV e affittacamere?
A parità di zona, di solito l’affittacamere ha il potenziale più alto, perché unisce più camere e servizi con margini migliori. Ma il fattore che sposta davvero il rendimento è la gestione: prezzi dinamici, canali e accoglienza contano più della sola forma giuridica.
Serve la partita IVA per gli affitti brevi a Roma?
Per la locazione turistica occasionale no: si resta nel regime della locazione, con possibilità di cedolare secca entro i limiti di legge. Per CAV e affittacamere, gestite in forma imprenditoriale, servono invece partita IVA, SCIA e gli adempimenti tipici di una struttura ricettiva.
Cos’è il CIN e da quando serve a Roma?
Il CIN è il Codice Identificativo Nazionale che dal 2025 ogni alloggio o struttura destinato agli affitti brevi deve richiedere ed esporre nell’annuncio. Vale per locazione turistica, CAV e affittacamere: senza CIN sono previste sanzioni.
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