Affitti una o più case per brevi periodi a Roma e ti chiedi se devi aprire la partita IVA? Dal 2026 la regola è cambiata e la soglia si è abbassata. Qui trovi, in modo chiaro, quando resti un privato con cedolare secca e quando invece la legge ti considera impresa.
In sintesi
- Dal 2026 con più di 2 immobili in affitto breve scatta l’attività d’impresa e la partita IVA.
- Contano gli immobili, non i contratti.
- Sotto soglia si può usare la cedolare secca (21%/26%).
- Le piattaforme applicano la ritenuta del 21%. Verifica sempre col commercialista.
Serve la partita IVA per gli affitti brevi?
Non sempre. Dipende da quanti immobili destini agli affitti brevi nello stesso anno. Fino a un certo numero puoi restare nel regime privato con la cedolare secca; oltre quella soglia, la legge presume che tu stia svolgendo un’attività d’impresa e serve la partita IVA.
La soglia 2026: fino a 2 appartamenti sei privato, dal terzo è impresa
Con la Legge di Bilancio 2026 la soglia è scesa da quattro a due appartamenti. In pratica:
- Fino a 2 appartamenti destinati ad affitti brevi: puoi restare privato, con cedolare secca.
- Dal terzo appartamento in su: scatta la presunzione di attività imprenditoriale, quindi partita IVA e redditi dichiarati come d’impresa.
È un cambiamento importante rispetto al 2025, quando si restava privati fino a quattro immobili. Questa è una guida divulgativa: per il tuo caso verifica il testo di legge aggiornato o parlane con il tuo commercialista.
Come si contano gli appartamenti (contano gli immobili, non i contratti)
Attenzione a un punto che spiazza molti: si contano gli immobili, non i contratti. Affittare lo stesso appartamento dieci volte nell’anno conta sempre come un solo appartamento. Quindi anche pochi giorni di affitto su ciascuno di tre immobili diversi possono farti superare la soglia.
Cosa cambia con la partita IVA: adempimenti e costi
Superata la soglia, i redditi non rientrano più nella cedolare secca ma nel reddito d’impresa, con adempimenti aggiuntivi che il commercialista gestisce per te: apertura della partita IVA, iscrizione al Registro delle Imprese, posizioni INPS/INAIL e la contabilità d’impresa. Cambia la tassazione, non la possibilità di affittare: continui a farlo, in un’altra veste fiscale.
Cedolare secca 21% e 26%: cosa resta sotto soglia
Finché resti privato, la cedolare secca si applica con l’aliquota del 21% su un immobile a tua scelta e del 26% sugli altri. Le piattaforme come Airbnb e Booking applicano inoltre una ritenuta del 21% sugli incassi lordi. Per il dettaglio vedi la guida alla cedolare secca sugli affitti brevi e alle novità 2026.
L’operativo a noi, la parte fiscale al tuo commercialista
Noi ci occupiamo della gestione quotidiana — annunci, prezzi, ospiti, pulizie e adempimenti come CIN, Alloggiati Web e tassa di soggiorno — mentre la parte fiscale la imposti con il tuo commercialista. Operiamo dal 2023 su 95 unità tra Roma e Venezia, con 4,8 su Google e 93 recensioni. Scopri quanto può rendere il tuo immobile o richiedi una valutazione gratuita.
Domande frequenti su partita IVA e affitti brevi
Quando serve la partita IVA per gli affitti brevi nel 2026?
Dal terzo immobile destinato ad affitti brevi nello stesso anno: fino a due appartamenti resti privato con cedolare secca, dal terzo scatta la presunzione di attività d’impresa e serve la partita IVA.
Si contano i contratti o gli immobili?
Gli immobili. Lo stesso appartamento affittato più volte nell’anno conta come uno solo; a fare la differenza è il numero di appartamenti diversi.
Con due appartamenti devo aprire la partita IVA?
No. Fino a due appartamenti puoi restare nel regime privato con cedolare secca (21% su un immobile scelto, 26% sugli altri).
Cosa cambia superata la soglia?
I redditi diventano d’impresa: niente più cedolare, apertura della partita IVA, iscrizione al Registro delle Imprese e posizioni INPS/INAIL, gestite dal commercialista.
ReRent Group si occupa anche delle tasse?
No: noi gestiamo l’operativo (annunci, prezzi, ospiti, pulizie, CIN, Alloggiati, tassa di soggiorno). La parte fiscale la imposti con il tuo commercialista, a cui forniamo report chiari.
