Nel 2025 Roma ha accolto circa 22,9 milioni di arrivi e 52,9 milioni di presenze: il turismo della Capitale ha battuto ogni record precedente. Dietro questi numeri c’è un mercato degli affitti brevi che nel 2026 vive una fase diversa da quella di pochi anni fa — più maturo, più regolamentato, più competitivo. Questo è un quadro dei dati e dei trend che contano per chi possiede un immobile a Roma.
Roma, un mercato turistico da record
I dati di Roma Capitale sul 2025 fotografano una città in piena espansione turistica, trainata dall’Anno Santo ma con una domanda che va ben oltre il singolo evento. Il dato più significativo per gli affitti brevi non è solo il volume, ma la durata dei soggiorni: la permanenza media è salita a 4,1 notti, quasi il doppio rispetto alle 2,3 notti dell’era pre-pandemia.
I numeri chiave in sintesi
| Indicatore | Valore |
|---|---|
| Arrivi turistici a Roma (2025) | ~22,9 milioni |
| di cui dall’estero | ~12 milioni |
| Presenze (pernottamenti) | ~52,9 milioni |
| Permanenza media | 4,1 notti (da 2,3 pre-pandemia) |
| Occupazione media affitti brevi (città turistiche IT, 2024) | ~64% |
| Picco occupazione (giugno-agosto) | oltre l’80% |
| Minimo (gennaio-febbraio) | ~40% |
Fonti: dati di Roma Capitale sul turismo 2025 ed elaborazioni di mercato sugli affitti brevi nelle città turistiche italiane.
Tre trend che stanno cambiando il mercato
1. Domanda più lunga e più internazionale. Soggiorni da 4+ notti e oltre la metà dei visitatori dall’estero significano meno turnover, incassi più stabili e una domanda meno legata al weekend. Vince chi sa intercettare anche i soggiorni medio-lunghi.
2. Regolamentazione più stringente. Con il Codice Identificativo Nazionale, le regole sul self check-in e i limiti fiscali sulle unità, il mercato premia sempre di più chi opera in modo professionale e in regola, e penalizza l’improvvisazione.
3. Concorrenza e professionalizzazione. Sempre più immobili competono per lo stesso ospite: la differenza la fanno prezzo dinamico, qualità dell’annuncio e reputazione. Il margine per la gestione “amatoriale” si restringe.
Cosa significa per chi possiede un immobile
Il messaggio dei dati è chiaro: la domanda a Roma è forte e destagionalizzata, ma il mercato è più maturo. Non basta più esserci — bisogna essere posizionati e gestiti bene. Chi tratta l’immobile come un piccolo business (prezzi aggiornati, annuncio curato, adempimenti in ordine) cavalca il record; chi improvvisa lascia sul tavolo gran parte del potenziale. Abbiamo tradotto questo in numeri concreti nella guida su quanto rende un affitto breve a Roma e nella panoramica su dove conviene fare affitti brevi.
Domande frequenti
Quanti turisti ha avuto Roma nel 2025?
Secondo i dati di Roma Capitale, circa 22,9 milioni di arrivi (di cui ~12 milioni dall’estero) e circa 52,9 milioni di presenze, il record storico della città.
Qual è l’occupazione media di un affitto breve a Roma?
Nelle città turistiche italiane l’occupazione media degli affitti brevi si è attestata intorno al 64% nel 2024, con picchi oltre l’80% in estate e minimi intorno al 40% a gennaio-febbraio. Roma, grazie alla domanda destagionalizzata, tende a mantenere valori alti tutto l’anno.
Il mercato degli affitti brevi a Roma è saturo?
No, ma è più maturo e competitivo: la domanda resta forte e in crescita, ma emergere richiede professionalità su prezzo, annuncio, reputazione e rispetto delle regole. Il margine per la gestione improvvisata si è ridotto.
Vuoi capire come sfruttare questi numeri?
Se possiedi un immobile a Roma e vuoi capire quanto puoi ottenere in questo mercato, parliamone: analizziamo i dati della tua zona specifica. Oppure fatti un’idea in autonomia con il simulatore di rendimento.
