Nel 2025 Roma ha accolto circa 22,9 milioni di arrivi e 52,9 milioni di presenze: il turismo della Capitale ha battuto ogni record precedente. Dietro questi numeri c’è un mercato degli affitti brevi che nel 2026 vive una fase diversa da quella di pochi anni fa — più maturo, più regolamentato, più competitivo. Questo è il quadro dei dati e dei trend che contano per chi possiede un immobile a Roma.
In sintesi
- Nel 2025 Roma ha registrato circa 22,9 milioni di arrivi e 52,9 milioni di presenze: turismo da record.
- Nel 2026 il mercato degli affitti brevi vive una fase più matura e selettiva.
- Un caso reale dal campo: un hotel all’Esquilino con ricavi +29,1% (da 42.075 a 54.338 €) e occupazione dal 61,5% al 90%.
- Contano zona, gestione dei prezzi e regole 2026: i numeri vanno saputi sfruttare.
Roma, un mercato turistico da record
I dati di Roma Capitale sul 2025 fotografano una città in piena espansione turistica, trainata dall’Anno Santo ma con una domanda che va ben oltre il singolo evento. Il dato più significativo per gli affitti brevi non è solo il volume, ma la durata dei soggiorni: la permanenza media è salita a 4,1 notti, quasi il doppio rispetto alle 2,3 notti dell’era pre-pandemia. Soggiorni più lunghi significano meno turnover, meno costi di gestione per notte e incassi più stabili.
I numeri chiave in sintesi
| Indicatore | Valore |
|---|---|
| Arrivi turistici a Roma (2025) | ~22,9 milioni |
| di cui dall’estero | ~12 milioni |
| Presenze (pernottamenti) | ~52,9 milioni |
| Permanenza media | 4,1 notti (da 2,3 pre-pandemia) |
| Occupazione media affitti brevi (città turistiche IT, 2024) | ~64% |
| Picco occupazione (giugno-agosto) | oltre l’80% |
| Minimo (gennaio-febbraio) | ~40% |
Fonti: dati di Roma Capitale sul turismo 2025 ed elaborazioni di mercato sugli affitti brevi nelle città turistiche italiane.
I numeri di ReRent nel mercato romano
Ai dati di mercato aggiungiamo i nostri, di prima mano, dalla gestione reale a Roma e Venezia — sono numeri nostri, non medie di settore:
| Dato ReRent Group | Valore |
|---|---|
| Patrimonio immobiliare in gestione | 12 milioni di € |
| Camere e appartamenti in gestione | 95 (Roma e Venezia) |
| Notti di ospiti accolti | oltre 38.000 |
| Produzione generata per i proprietari | 4.554.423 € |
| Valutazione su Google | 4,8 / 5 (93 recensioni) |
| Operativi dal | 2023 |
Raccontano cosa produce davvero il mercato romano quando un immobile è gestito con metodo, non lasciato al caso.
Dove si incassa di più: le zone di Roma
Non tutta Roma rende allo stesso modo. Le aree che uniscono domanda altissima e tariffe elevate sono il Centro storico (Pantheon, Navona, Campo de’ Fiori), Vaticano-Prati, Termini-Esquilino, Trastevere e Monti-Colosseo. L’Esquilino, vicinissimo a stazione e metro e con prezzi d’acquisto ancora accessibili, è spesso il miglior equilibrio tra costo d’ingresso e rendimento. La mappa completa, zona per zona, è nelle migliori zone di Roma per affitti brevi; sul solo centro c’è l’approfondimento su affitti brevi al centro di Roma.
Un dato reale dal campo: il caso Esquilino
I dati di mercato dicono dov’è la domanda; la gestione decide quanta ne catturi. Un esempio concreto dal nostro portafoglio: un hotel in zona Esquilino, prima della nostra gestione, in due mesi faceva 42.075 € con il 61,5% di occupazione; con il nostro metodo, nello stesso periodo dell’anno successivo, 54.338 € e 90% di occupazione — +29,1%, senza cambiare una camera. Il caso completo è in il caso studio dell’hotel all’Esquilino. (Risultati riferiti a una struttura specifica nel periodo indicato, non garantiti.)
Tre trend che stanno cambiando il mercato
1. Domanda più lunga e più internazionale. Soggiorni da 4+ notti e oltre la metà dei visitatori dall’estero significano meno turnover, incassi più stabili e una domanda meno legata al weekend. Vince chi sa intercettare anche i soggiorni medio-lunghi.
2. Regolamentazione più stringente. Con il Codice Identificativo Nazionale, le regole sul self check-in e i limiti fiscali sulle unità, il mercato premia sempre di più chi opera in modo professionale e in regola, e penalizza l’improvvisazione.
3. Concorrenza e professionalizzazione. Sempre più immobili competono per lo stesso ospite: la differenza la fanno prezzo dinamico, qualità dell’annuncio e reputazione. Il margine per la gestione “amatoriale” si restringe.
Fiscalità e regole 2026: cosa devi sapere
Il 2026 è l’anno della maturità normativa. I punti che ogni proprietario deve conoscere:
- Cedolare secca al 21% sulla prima unità destinata ad affitto breve e 26% dalla seconda; dal terzo immobile scatta la presunzione di attività d’impresa con obbligo di partita IVA. In regime non imprenditoriale si gestiscono quindi al massimo due unità. Dettagli nella guida alla cedolare secca.
- CIN (Codice Identificativo Nazionale) obbligatorio in ogni annuncio: senza, non si può pubblicare in regola. Come richiederlo è spiegato nella guida al CIN.
- Identificazione degli ospiti e regole più severe su self check-in e keybox, con comunicazione alla Questura via Alloggiati Web.
Il quadro completo è in tutte le novità e le nuove regole 2026.
Cosa significa per chi possiede un immobile
Il messaggio dei dati è chiaro: la domanda a Roma è forte e destagionalizzata, ma il mercato è più maturo. Non basta più esserci — bisogna essere posizionati e gestiti bene. Chi tratta l’immobile come un piccolo business (prezzi aggiornati, annuncio curato, adempimenti in ordine) cavalca il record; chi improvvisa lascia sul tavolo gran parte del potenziale. Abbiamo tradotto questo in numeri concreti nella guida su quanto rende un affitto breve a Roma e nella panoramica su dove conviene fare affitti brevi.
Conviene comprare a Roma per metterlo in affitto breve?
Con una domanda così forte e destagionalizzata, un immobile ben posizionato e ben gestito a Roma resta un asset interessante. Ma il rendimento non è automatico: dipende da zona, metratura, qualità dell’arredo e — soprattutto — dalla gestione. Prima di comprare conviene stimare il potenziale reale della zona con numeri alla mano, non su medie generiche: il nostro simulatore di rendimento dà una proiezione in pochi minuti.
Domande frequenti
Quanti turisti ha avuto Roma nel 2025?
Secondo i dati di Roma Capitale, circa 22,9 milioni di arrivi (di cui ~12 milioni dall’estero) e circa 52,9 milioni di presenze, il record storico della città.
Qual è l’occupazione media di un affitto breve a Roma?
Nelle città turistiche italiane l’occupazione media degli affitti brevi si è attestata intorno al 64% nel 2024, con picchi oltre l’80% in estate e minimi intorno al 40% a gennaio-febbraio. Roma, grazie alla domanda destagionalizzata, tende a mantenere valori alti tutto l’anno.
Quanto si guadagna al mese con un affitto breve a Roma?
Dipende da zona, dimensione e gestione. Nelle aree turistiche un immobile ben gestito può generare diverse migliaia di euro di incasso al mese nei periodi di buona domanda, nettamente più di un affitto tradizionale. Il risultato reale si stima solo sulla zona e sull’immobile specifici: usa il simulatore di rendimento.
Quante unità posso affittare con la cedolare secca nel 2026?
Al massimo due in regime non imprenditoriale: 21% sulla prima unità e 26% dalla seconda. Dal terzo immobile scatta la presunzione di attività d’impresa con partita IVA. Serve inoltre il CIN. Verifica sempre con un commercialista.
Il mercato degli affitti brevi a Roma è saturo?
No, ma è più maturo e competitivo: la domanda resta forte e in crescita, ma emergere richiede professionalità su prezzo, annuncio, reputazione e rispetto delle regole. Il margine per la gestione improvvisata si è ridotto.
Conviene comprare a Roma per l’affitto breve nel 2026?
La domanda è forte e destagionalizzata, quindi il potenziale c’è, ma il rendimento dipende da zona, immobile e gestione. Conviene stimare i numeri reali della zona prima di acquistare, con il simulatore o una valutazione dedicata.
Vuoi capire come sfruttare questi numeri?
Se possiedi un immobile a Roma e vuoi capire quanto puoi ottenere in questo mercato, parliamone: analizziamo i dati della tua zona specifica. Oppure fatti un’idea in autonomia con il simulatore di rendimento.
Approfondisci: quanto rende un affitto breve a Roma · migliori zone di Roma per affitti brevi · la guida completa agli affitti brevi a Roma.
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