Hai una casa a Firenze e vuoi metterla a reddito con gli affitti brevi — o ne hai già una? Firenze è oggi la città italiana con le regole più strette: nel centro storico UNESCO non si possono aprire nuove attività, e dal 2026 il blocco si è allargato. Qui trovi, con chiarezza e con le fonti, cosa è cambiato e cosa puoi ancora fare.
Guida informativa aggiornata a ottobre 2026: non è un parere legale. Le date e i perimetri delle zone vanno verificati sugli atti del Comune di Firenze e sulla Regione Toscana.
In sintesi
- A Firenze dal 2025 serve un’autorizzazione comunale per ogni unità; nel centro storico UNESCO non si aprono nuove locazioni brevi (solo chi era attivo nel 2024).
- Dal 21 giugno 2026 il blocco si è esteso alle sottozone A3 e A4 (prima espansione otto-novecentesca) per contenere lo spillover.
- Il TAR Toscana (sent. 925/2026) ha confermato il regolamento, respingendo 19 ricorsi.
- Risultato di mercato: chi ha già l’autorizzazione possiede un asset raro; serve CIN, cedolare in regola e tassa di soggiorno.
In questa guida
- Cosa è cambiato a Firenze, in breve
- Il blocco del centro storico: cosa puoi (e non puoi) fare
- Il regolamento regge: la conferma del TAR
- Cosa significa per il mercato di Firenze
- CIN, cedolare e tassa di soggiorno a Firenze
- Cosa fare adesso, in pratica
- Domande frequenti
Aggiornato a ottobre 2026
Cosa è cambiato a Firenze, in breve
Firenze ha costruito, tra 2025 e 2026, il quadro più restrittivo d’Italia sugli affitti brevi:
- dal 31 maggio 2025: serve un’autorizzazione comunale per ogni unità destinata a locazione breve;
- nel centro storico UNESCO: stop alle nuove aperture, consentite solo le unità già attive nel 2024;
- dal 21 giugno 2026: il blocco si estende alle sottozone A3 e A4.
Il blocco del centro storico: cosa puoi (e non puoi) fare
Nel Nucleo storico UNESCO l’attività di affitto breve è limitata alle unità già destinate a questo uso nel 2024: chi era attivo può proseguire, ma non si avviano nuove locazioni brevi. Dal 21 giugno 2026 la stessa logica vale per le sottozone A3 e A4, la «prima espansione otto-novecentesca», per contenere lo spostamento della pressione turistica nei quartieri vicini (il cosiddetto spillover). Attenzione: è un divieto per le nuove aperture, non per chi è già in regola.
Il regolamento regge: la conferma del TAR
Il regolamento è stato impugnato, ma il TAR Toscana, con sentenza n. 925 del 14 maggio 2026, ha respinto 19 ricorsi, ritenendo il regime autorizzatorio giustificato da motivi di interesse generale (tutela del tessuto sociale e accessibilità abitativa). La base è la legge regionale 61/2024 (Testo Unico del Turismo della Toscana), che consente ai Comuni di limitare — non vietare del tutto — gli affitti brevi.
Cosa significa per il mercato di Firenze
Una stretta così cambia le regole del gioco: con il centro bloccato alle nuove aperture, chi ha già un’autorizzazione possiede un asset raro, destinato a valere di più. Allo stesso tempo, con margini di crescita ridotti, conta ancora di più far rendere al massimo l’immobile che hai, invece di contare su nuove unità. È esattamente dove una gestione professionale fa la differenza: nei nostri casi a Roma l’occupazione sale fino al 90-97% e i ricavi crescono dal +29% al +75% rispetto alla gestione precedente (risultati riferiti a strutture specifiche, non garantiti).
CIN, cedolare e tassa di soggiorno a Firenze
Oltre alle regole comunali restano gli adempimenti ordinari:
- CIN nazionale obbligatorio, da esporre e indicare negli annunci (in Toscana ha assorbito il vecchio codice regionale; alcune fonti citano ancora il CIR, da verificare). Vedi come richiederlo.
- Cedolare secca: 21% sul primo immobile, 26% dal secondo; con più di due immobili si entra nell’attività d’impresa.
- Tassa di soggiorno: a Firenze arriva fino a circa 7 euro a persona per notte, differenziata per zona e tipo di struttura. Importo da verificare sulla delibera comunale.
Cosa fare adesso, in pratica
La checklist per muoverti bene a Firenze:
- Verifica se il tuo immobile ricade nel centro UNESCO o nelle sottozone bloccate e in che situazione sei (già attivo o nuova apertura).
- Controlla di avere l’autorizzazione comunale e il CIN.
- Metti in ordine cedolare e tassa di soggiorno.
- Punta a far rendere al massimo l’immobile che hai: è la vera leva in un mercato bloccato.
Per capire dove conviene in Italia, leggi dove conviene fare affitti brevi.
Domande frequenti
Si possono ancora aprire affitti brevi a Firenze?
Nel centro storico UNESCO no: sono consentite solo le unità già attive nel 2024. Dal 21 giugno 2026 lo stop alle nuove aperture vale anche nelle sottozone A3 e A4. Fuori da queste aree serve comunque l’autorizzazione comunale per ogni unità.
Cosa ha deciso il TAR sugli affitti brevi a Firenze?
Il TAR Toscana, con sentenza n. 925 del 14 maggio 2026, ha respinto 19 ricorsi e confermato il regolamento comunale, ritenendo legittimo il regime di autorizzazione per motivi di interesse generale.
Serve il CIN a Firenze?
Sì, il CIN è obbligatorio a livello nazionale e va indicato negli annunci ed esposto. In Toscana ha assorbito il vecchio codice regionale, ma alcune fonti citano ancora il CIR: conviene verificare sul Comune e sulla Regione.
Quanto è la tassa di soggiorno a Firenze?
Arriva fino a circa 7 euro a persona per notte, differenziata per zona e tipo di struttura. L’importo esatto va verificato sulla delibera del Comune di Firenze.
