Prima ancora di comprare un immobile o di decidere come metterlo a reddito, c’è una domanda che vale più di tutte le altre: dove conviene fare affitti brevi? Perché la stessa identica casa, con lo stesso arredamento e la stessa gestione, in una città può rendere il doppio che in un’altra. La geografia della domanda turistica decide gran parte del risultato. In questa guida analizziamo, dati alla mano, quali sono le città italiane più redditizie per gli affitti brevi nel 2026 e perché Roma resta, numeri di ricerca compresi, il mercato in cima alla lista.
Noi di ReRent Group gestiamo 95 unità tra Roma e Venezia: due mercati che conosciamo a fondo perché li viviamo ogni giorno. Proprio per questo sappiamo che “dove conviene” non è mai una sensazione, ma il frutto di occupazione, tariffe, stagionalità e flussi turistici reali. Vediamoli.
In sintesi
- Una città rende se ha domanda costante, tariffe sostenibili e occupazione alta tutto l’anno.
- Roma è in cima per volume e stabilità; Venezia è il secondo mercato dove ha senso esserci.
- Dentro ogni città, la zona è il primo moltiplicatore del rendimento.
- Più della città, conta come l’immobile viene gestito.
Cosa rende una città redditizia per gli affitti brevi?
Non è la bellezza in sé a fare il rendimento, ma la combinazione di alcuni fattori misurabili. Chi valuta dove conviene fare affitti brevi dovrebbe guardare a questi quattro elementi.
Domanda turistica costante. Una città con visitatori tutto l’anno, e non solo in estate, mantiene l’occupazione alta anche nei mesi deboli. È la differenza tra una casa che lavora dodici mesi e una che ne lavora quattro.
Tasso di occupazione. È la percentuale di notti effettivamente prenotate. Nelle città turistiche italiane l’occupazione media degli affitti brevi si è attestata intorno al 64% nel 2024, ma con una forte stagionalità: oltre l’80% tra giugno e agosto e circa il 40% nei mesi invernali. Le città capaci di appiattire questa curva sono le più profittevoli.
Tariffa media (ADR). Quanto puoi far pagare a notte. Dipende dalla città, dalla zona e dalla qualità dell’immobile, ed è la leva su cui lavora il revenue management per massimizzare gli incassi.
Quadro normativo. Regole locali, limiti e adempimenti incidono sulla sostenibilità dell’attività. Conoscere in anticipo obblighi come il Codice Identificativo Nazionale è parte della valutazione: ne parliamo nella guida al CIN per gli affitti brevi.
Dove conviene fare affitti brevi in Italia: il quadro 2026
Il mercato italiano si può leggere su due binari. Da una parte le grandi città a domanda alta e costante, come Roma, Milano e Napoli, dove l’occupazione annua è elevata e il ritorno è più rapido, a fronte però di costi d’ingresso (prezzi immobiliari) più alti. Dall’altra le città emergenti, soprattutto al Sud, dove il mercato degli affitti brevi è cresciuto in modo impetuoso negli ultimi anni: realtà come Bari, Napoli e Catania hanno registrato incrementi a doppia e tripla cifra, offrendo prezzi d’acquisto ancora contenuti ma una stagionalità più marcata.
La regola pratica è semplice: le città a forte vocazione turistica e a domanda destagionalizzata offrono la combinazione migliore tra rendimento e stabilità. E in Italia, su questo terreno, c’è una città che gioca in un campionato a parte.
| Grandi città consolidate | Città emergenti | |
|---|---|---|
| Esempi | Roma, Milano, Napoli | Bari, Catania e altri mercati del Sud |
| Domanda | Alta e distribuita tutto l’anno | In forte crescita, più stagionale |
| Occupazione | Elevata e più destagionalizzata | Buona in stagione, cala nei mesi deboli |
| Costo d’acquisto immobile | Più alto | Ancora contenuto |
| Ritorno sull’investimento | Più rapido e stabile | Potenzialmente alto, ma più variabile |
| Profilo ideale | Chi cerca stabilità e domanda costante | Chi cerca prezzi d’ingresso bassi e margini di crescita |
Perché Roma è in cima: la ricerca sui numeri
Roma non è solo la città più iconica d’Italia: è un mercato turistico che nel 2025 ha battuto ogni record precedente. Secondo i dati di Roma Capitale, il 2025 è stato l’anno record del turismo, con circa 22,9 milioni di arrivi (di cui 12 milioni dall’estero) e 52,9 milioni di presenze, in crescita rispetto al precedente primato storico. L’anno giubilare ha portato in città oltre 33 milioni di pellegrini da 185 Paesi, ma l’attrattiva della Capitale prescinde dai singoli eventi.
Il dato più interessante per chi fa affitti brevi è un altro: la permanenza media è salita al record di 4,1 notti, quasi il doppio della media pre-pandemia (2,3 notti). Soggiorni più lunghi significano meno cambi, meno costi di turnover e maggiore stabilità degli incassi. In più, con oltre metà dei visitatori proveniente dall’estero e flussi distribuiti lungo tutto l’anno, Roma è uno dei pochi mercati italiani dove l’alta occupazione è davvero destagionalizzata: la domanda non crolla d’inverno come accade nelle località prevalentemente estive.
Tradotto in termini pratici: a Roma la casa lavora tutto l’anno, gli ospiti restano più a lungo e la clientela internazionale sostiene le tariffe. È esattamente la combinazione che rende una città il posto giusto dove investire e lavorare con gli affitti brevi. Per capire quanto può rendere concretamente, abbiamo dedicato un’analisi ai numeri reali in quanto rende un affitto breve a Roma.
Dentro Roma: dove conviene davvero lavorare
Scelta la città, la stessa logica si applica ai quartieri: anche a Roma non tutte le zone rendono allo stesso modo. Le aree del centro storico e quelle a ridosso dei grandi attrattori (Vaticano, Colosseo, Termini-Esquilino, Trastevere, Prati) uniscono altissima domanda e tariffe elevate; alcune zone semicentrali ben collegate offrono invece un ottimo equilibrio tra prezzo d’acquisto e rendimento. Abbiamo mappato quartiere per quartiere occupazione, tariffe e potenziale nella guida dedicata alle migliori zone di Roma per affitti brevi: è la lettura da affiancare a questa per passare dalla città alla via giusta.
Venezia: il secondo mercato dove ha senso esserci
Accanto a Roma, l’altro mercato su cui abbiamo scelto di operare è Venezia: una destinazione a domanda internazionale fortissima e praticamente unica al mondo, con dinamiche però molto particolari, dalla logistica della laguna alle regole locali. Chi valuta dove fare affitti brevi non può ignorarla, ma va affrontata con competenze specifiche: abbiamo raccolto tutto nella guida agli affitti brevi a Venezia.
La città giusta non basta: serve la gestione giusta
Ecco il punto che molti sottovalutano: individuare il mercato più redditizio è solo metà del lavoro. Lo stesso immobile, nella stessa ottima zona di Roma, può rendere in modo profondamente diverso a seconda di come viene gestito. Tariffe aggiornate ogni giorno in base alla domanda, annuncio ottimizzato, occupazione difesa nei mesi deboli, recensioni alte, adempimenti in regola: è questo che trasforma il potenziale di una città in incassi reali. È il mestiere del property manager, ed è il motivo per cui essere nel posto giusto, con il partner giusto, fa tutta la differenza. Scopri come lavoriamo nel nostro property management a Roma.
Domande frequenti
Dove conviene fare affitti brevi in Italia nel 2026?
Le grandi città a domanda turistica alta e costante come Roma, Milano e Napoli offrono occupazione elevata tutto l’anno e ritorni più rapidi, a fronte di costi d’acquisto più alti. Diverse città del Sud, come Bari, Napoli e Catania, sono in forte crescita con prezzi d’ingresso più bassi ma una stagionalità più marcata. Roma resta il mercato più solido grazie alla domanda internazionale destagionalizzata.
Perché Roma è considerata la città migliore per gli affitti brevi?
Perché unisce numeri record e domanda costante. Nel 2025 Roma ha registrato circa 22,9 milioni di arrivi e 52,9 milioni di presenze, con una permanenza media salita a 4,1 notti e oltre metà dei visitatori dall’estero. L’alta occupazione destagionalizzata fa sì che gli immobili lavorino tutto l’anno.
Qual è il tasso di occupazione degli affitti brevi nelle città turistiche italiane?
Nel 2024 l’occupazione media degli affitti brevi nelle città turistiche italiane si è attestata intorno al 64%, con una forte stagionalità: oltre l’80% tra giugno e agosto e circa il 40% nei mesi invernali. Le città a domanda costante come Roma riescono ad appiattire questa curva.
Cosa rende una città o una zona redditizia per gli affitti brevi?
Quattro fattori: la domanda turistica costante durante tutto l’anno, il tasso di occupazione, la tariffa media per notte (ADR) e il quadro normativo locale. La combinazione di alta occupazione e buone tariffe, con regole sostenibili, determina la convenienza reale.
Conviene investire in affitti brevi nel centro di Roma o in zone semicentrali?
Il centro storico e le aree vicine ai grandi attrattori uniscono altissima domanda e tariffe elevate, con prezzi d’acquisto alti. Alcune zone semicentrali ben collegate offrono un equilibrio migliore tra prezzo d’ingresso e rendimento. La scelta dipende dal budget e dagli obiettivi, e va valutata quartiere per quartiere.
Essere nella città giusta basta a garantire un buon rendimento?
No. La città e la zona giuste sono metà del lavoro: lo stesso immobile rende in modo molto diverso a seconda della gestione. Tariffe dinamiche, annuncio ottimizzato, occupazione difesa nei mesi deboli, recensioni alte e adempimenti in regola sono ciò che trasforma il potenziale in incassi reali.
Scopri quanto può rendere il tuo immobile
Sapere dove conviene fare affitti brevi è il primo passo; il secondo è capire quanto può rendere il tuo immobile, nella tua zona specifica. Usa il nostro simulatore di rendimento per una stima in pochi minuti, oppure contattaci per un’analisi personalizzata del potenziale della tua casa a Roma o Venezia.
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